Техническое задание на проектирование частного дома

Составляем грамотное техническое задание на проект загородного дома

В этой статье я подробно расскажу о том, как правильно составлять техническое задание (далее ТЗ) на проектирование загородного дома. Дело в том, что в некоторых случаях этот документ (по другому его не назовешь) становится важнее договора. Под каждым пунктом я приведу в пример стандартные фразы, которые являются обязательными при грамотно составленном ТЗ.

Нет земли — нет проекта

Речь идет о земельном участке под строительство. Самый первый вопрос, который должен появиться у вас при общении с заказчиком: «есть ли кадастровый паспорт земельного участка?».

Кадастровый паспорт полезен для вас двумя вещами: во-первых, он подтверждает, что земля принадлежит заказчику и ваши проектные решения не «обнулятся» при переносе проекта дома на другой участок, во-вторых, вы сразу получаете планировочные ограничения для проекта (предельные размеры дома в плане, расположение на участке, высоту постройки и т.д.).

В ТЗ и в договоре я рекомендую использовать фразу «проектная документация разработана на основании кадастрового паспорта №…»

(здесь я нарочно не упоминаю топографическую съемку участка для планировки территории, т.к. большинство клиентов считают этот документ ненужным).

Геологические изыскания

Состав грунтов на земельном участке — штука, казалось бы, незначительная. Спросил у соседа, который колодец копал и все. Однако геологические изыскания дают 100%-гарантию качества фундаментов, которые разрабатываются в соответствии с этими изысканиями. Даже если у соседа такой состав грунта, у заказчика может быть все совсем не так (состав грунта, уровень грунтовых вод и т.д.). А фундамент — это ведь сердце загородного дома, если он селан неправильно, то и весь дом пойдет «на смарку».

Поэтому, чтобы избежать нареканий со стороны клиента на тему фундаментов, смело пишите в ТЗ: «на момент разработки проектной документации геологические изыскания предоставлены не были». Если же геология присутствует, тогда пишите: «геологические изыскания были выполнены такой-то организацией, такого-то числа, по номеру договора такому-то».

В каком доме я буду жить?

Ответ на этот вопрос должен знать каждый заказчик проекта загородного дома. В противном случае вы рискуете никогда не закончить проект, перебирая великое Множество вариантов планировок и фасадов.

Здесь, в первую очередь, нужно понимать общую площадь здания и набор помещений в нем. Во многом на это повлияет планировочная схема земельного участка, ну а желания клиента должны быть досконально прописаны в ТЗ:

• Количество этажей — такое-то;
• Общая площадь — такая-то;
• Состав помещений по этажам — такой-то;
• Площадь каждого из этих помещений — не менее такой-то;
• Материал несущих стен — такой-то (также влияет на планировку толщиной стен, размером пролетов и, в целом, конфигурацией стен в плане).

Тоже самое относится и к объемному решению загородного дома:

• Высота этажа (лучше пишите от пола до потолка, т.к. не все клиенты понимают что высота берется от пола до пола, и потом возникают недоразумения);
• Форма и тип крыши (например «вальмовая мансардная»);
• Общая высота дома (это нужно для соблюдения архитектурных регламентов, если они есть);
• Наличие террас, балконов, веранд (на каком этаже и сколько);
• Высота цокольной части;
• Отделочные материалы фасадов (чем точнее пропишите, тем легче будет в проекте);
• Стилистика фасадов (всегда пишите своим языком, а не языком клиента: «витиеватый модерн с голубым отливом» — не годится, вместо этого «стиль модерн XIX века с преобладанием синего или голубого цвета»);
• Наличие вспомогательных объемных или декоративных элементов: слуховые окна, пилястры, колонны, маркизы, роль-ставни, ограждения и т.д. (опять же, на каком этаже, сколько и из чего).

Типовой проект не заменяет ТЗ

Очень часто заказчик приносит один или несколько типовых проектов и говорит: «хочу в общем так, но только поменьше площадь, вот тут стеночку подвинуть, добавить балконы и вход сделать с другой стороны».

Создается иллюзия, что это замена ТЗ, ведь аналог есть, список пожеланий тоже. На самом деле, пожелания так и останутся пожеланиями, вместо того, чтобы превратиться в задачи. Пожелания можно изменять бесконечно, задачи надо решать. Кроме того, без четкого ТЗ, при передаче задания на проектироване менеджеру проекта или архитектору обязательно будет что-то упущенно и искажено в последствии.

Поэтому, если ваш клиент ориентируется на типовые проекты, то прикрепляйте их к ТЗ и к каждому проекту прилагайте листок с подробным списком того, что нужно изменить.

Мне не нужно ТЗ, у меня хорошая память!

Я открою небольшой секрет, самым большим плюсом ТЗ являет то, что оно структурирует мысли заказчика как ничто другое. Грамотный бриф на пол часа заменяет мучительные искания в несколько недель, а то и месяцев.

Поэтому ТЗ нужно не только вам как проектанту, но и клиенту для того, чтобы сформулировать свои мысли конкретнее. А если Вы профессионал, то поможите ему это сделать в самые короткие сроки, составив грамотное ТЗ, которое станет залогом успешного проекта загородного дома.

Автор: Архитектор Виталий Злобин.

Как составить техническое задание и получить то, что нужно

Если вы заказываете у сторонних подрядчиков проект, в котором нет жестких стандартов качества, попробуйте работать по техническому заданию. Оно поможет в разработке сайта, дизайна, написании статей в блог или оказании других маркетинговых и IT-услуг. ТЗ конкретизирует пожелания.

Рассказываем, как составить ТЗ так, чтобы вас поняли, что в него стоит добавить, кто должен оформлять этот документ и какие есть нюансы и особенности.

Что такое техническое задание

Техническое задание, или ТЗ — это документ, в котором фиксируются требования к проекту. Условно ТЗ можно назвать любое поручение исполнителю, главное, чтобы в нем были ясно прописаны характеристики итогового продукта.

В первом примере мы даем поручение, которое исполнитель должен выполнить по своему усмотрению. Во втором явно указываем, что именно нам нужно. Идеальным решением во втором случае еще будет составление договора, чтобы техническое задание стало приложением к нему.

Когда стоит составлять техническое задание

Всё зависит от проекта и вашей бизнес-модели. Если проект маленький, вы доверяете исполнителю, и риск получить не то, что вы хотели, мал, можно обойтись устным поручением.

Если проект требует значительных для вас вложений, он связан со сложной IT-сферой, где много нюансов из-за особенностей технологий, или с творческой сферой, стоит зафиксировать требования в ТЗ.

• Вы проверяете отношение исполнителя к делу. Например, приходите к подрядчику без ТЗ, а он не пытается узнать подробности задачи и выяснить, что конкретно вам нужно. Это грозит потенциальными проблемами с результатом.
• Вы страхуетесь от недобросовестных подрядчиков. Если есть техническое задание, качество заказанного продукта можно проверить на соответствие требованиям — это аргумент для спорных ситуаций.
• Проще менять исполнителей. Разработка большого проекта, например, сайта или приложения, может длиться несколько лет. Если на старте вы поняли, что подрядчик не справляется, при наличии ТЗ проще отказаться от его услуг и найти нового. Экономя время на уточнение требований.

Кто должен составлять техническое задание

Устоявшейся практики нет — как договоритесь с подрядчиком.

Заказчик делает сам

Например, гендиректор студии архитектурной фотографии «АрхФото» Анатолий Шостак называет идеальным заказом ситуацию, когда заказчик сразу присылает подробное ТЗ и просит оценить работы.

В таких случаях мы точно знаем, что, как и когда нужно снимать. Соответственно, можем сразу рассчитать стоимость и сроки работ. Но в большинстве случаев заказчики не имеют точного ТЗ, потому что у них нет конкретного понимания, что именно нужно требовать от исполнителя. В таких случаях мы предлагаем им заполнить форму с наводящими вопросами.

Анатолий Шостак
Гендиректор «АрхФото»

Совместная работа

Процесс может выглядеть так: заказчик формулирует все требования к будущему продукту, заполняет бриф подрядчика по образцу, а затем на интервью согласовываются нюансы.

Техзадание полностью делает исполнитель

В таких ситуациях подрядчику ставится общая задача, а требования и обязательные функции к продукту он собирает с помощью разных источников — проводит интервью сотрудников заказчика, изучает потенциальных потребителей и конкурентов.

Совместная работа по составлению ТЗ и заказ задания исполнителю отличается в первую очередь подходом. Например, вы хотите заказать интернет-магазин:

• Совместная работа. Вы говорите исполнителю, что хотите сайт с аккуратным отображением на любых устройствах, с возможностью регистрации личного кабинета и сбора баллов. Подрядчик уточняет, долго ли хранятся баллы, как их будут использовать. И оформляет ТЗ в документ.
• Делает исполнитель. Вы ставите задачу — сделать интернет-магазин. Исполнитель с помощью бизнес-аналитика собирает и структурирует ваши требования к магазину, а также изучает конкурентов и целевую аудиторию, предлагает добавить в ТЗ требование отображать сайт на телевизорах — потому что ваши покупатели часто заказывают товары именно так.

Универсального решения нет, но лучше доверять составление ТЗ представителю подрядчика — специалист лучше знает, как должен работать его проект. Но при этом не стоит отстраняться от работы — объясните подрядчику, зачем вам продукт, как вы планируете его использовать, кто и зачем им будет пользоваться, покажите примеры решений конкурентов, которые вы считаете хорошими.

Сколько стоит заказать ТЗ

Если проект сложный, с большим списком функций и требований, техническое задание можно заказать за деньги. Это практикуется при создании сайтов и мобильных приложений. С готовым ТЗ можно не искать исполнителя самостоятельно, а открыть тендер.

Основатель компании по разработке информационных систем Work Solutions Максим Мул при заказе ТЗ рекомендует ориентироваться на 10-20 % от общей стоимости разработки продукта.

Не рассчитывайте получить качественное ТЗ бесплатно. Для его составления привлекают аналитиков, которые должны сформировать функциональные требования исходя из задач бизнеса и описать их так, чтобы не было пространства для двусмысленных толкований.
При этом ТЗ — это отчуждаемый документ, с которым может работать любой исполнитель. То есть вы можете заказать ТЗ у одних разработчиков, а затем обратится к другим. Главное, чтобы в ТЗ были описаны бизнес-логика и правила работы.

Максим Мул
Основатель Work Solutions

Если речь про IT-задачи, например, интеграцию между информационными системами, внедрение CRM, разработку дополнительного функционала ПО или приложения по API, то не стоит рассчитывать на ТЗ стоимостью меньше 50 000 руб., считает гендиректор компании «Информатика и Сервис» Владимир Севрук.

Чтобы составить минимально ценное для клиента и понятное разработчикам ТЗ, аналитику нужно потратить минимум одну неделю на опрос всех сотрудников клиента, уточнить возможность реализации требований с разработчиками и в итоге свести всё в один документ.
Такие затраты микро- и малый бизнес в основном не могут себе позволить — заказ ТЗ актуален для верхнего малого и среднего бизнеса, когда IT-продукт в итоге существенно сократит расходы бизнеса и это будет выгодно.

Владимир Севрук
Гендиректор компании «Информатика и Сервис»

Платные подробные ТЗ применяют и в других сферах. Например, в архитектурной фотографии.

У нас есть более сложная форма ТЗ — мы называем ее «сценарий». Для сценария мы проводим предварительные съемки, прописываем и согласовываем все ракурсы с заказчиком, прорабатываем целевую аудиторию и рассчитываем тайминг каждого кадра с учетом движения солнца. И все это ещё до начала чистовой работы.

Анатолий Шостак
Гендиректор «АрхФото»

За составление такого подробного сценария в «АрхФото» берут деньги. В зависимости от сложности проекта и требований заказчика сценарий иногда стоит дороже самой съемки. Зато благодаря ТЗ заказчик еще до начала работ понимает, что получит в итоге, говорит Анатолий Шостак.

Как написать техническое задание

Что конкретно стоит добавить в техзадание, зависит от продукта. Например, если вы заказываете партию одежды, нужно прописать особенности покроя, виды материалов и их качество, вплоть до примерной матовости поверхности пуговиц.
Если заключаете договор на разработку сайта, нужны сценарии его использования.

Пишите однозначно

Составляя ТЗ или описывая продукт подрядчику, старайтесь избегать качественных прилагательных. «Красивый» пиджак для одного человека будет приталенным, а для другого, наоборот, широкого покроя. Так и с любыми проектами: чем больше конкретики, тем лучше.

Хороший подрядчик будет конкретизировать и уточнять неоднозначные строчки в ТЗ, но это потребует дополнительного времени на переделку. Поэтому лучше стараться минимизировать недопонимание. И постараться определить для себя конкретные требования к продукту еще до разговора с исполнителем.

Бывает, что заказчик не знает, что конкретно хочет получить, причем часто сам того не осознавая. Из-за этого в ТЗ появляются расплывчатые и многословные формулировки. В итоге заказчик с исполнителем потратят значительное время на их уточнение. Эффективнее сделать ТЗ с конкретными и точными требованиями, без многословности.

Алексей Орлов
Руководитель проектов компании «Рексофт»

Стоит попробовать любые пожелания сводить к количественным требованиям.

Не подходит	Подходит
Выводить на главной странице сайта популярные товары	Взять самые покупаемые товары за неделю и показывать их на первом экране сайта в блоке популярных товаров. С возможностью добавить товар в корзину за один клик.

Дайте подрядчику общую информацию

Расскажите подрядчику, чем занимается компания, кто ее целевая аудитория, поделитесь нюансами работы — это поможет исполнителю лучше вникнуть в проект и избежать ошибок.

Гендиректор INOSTUDIO Максим Болотов рекомендует как минимум озвучить подрядчику идею проекта, который вы заказываете, уточнить, в чем его конкурентные преимущества и уникальность.

Расскажите подрядчику, какие задачи будет решать IT-решение. Это может быть увеличение прибыли, повышение узнаваемости бренда, лояльности пользователей. Уточните, кто будет пользователями продукта, их социальные и поведенческие характеристики, например, пол, возраст, интересы, семейное положение, потребности — это нужно, чтобы корректно и эффективно сформулировать функциональные требования к продукту.

Максим Болотов
Гендиректор INOSTUDIO

Помогите разобраться в терминах и нюансах

Подрядчик, как правило, специалист в своей отрасли, в вашей сфере он по умолчанию разбирается хуже. Поэтому помогите ему понять специфические термины или нюансы в техзадании.

Можно ввести отдельный раздел в виде словаря с расшифровкой или пояснять по ходу документа.

Покажите конкурентов

В ТЗ стоит добавить ссылки на аналогичные проекты и дополнить их описаниями: что конкретно нравится в аналогах, что стоит повторить, а чего точно стоит избегать.

Если заказчик планирует создать продукт, идея которого уже есть на рынке, то имеет смысл изучить конкурентов. Выявить отличительные особенности их IT-решений, чтобы разработать собственное с уникальными преимуществами.
К документу с видением продукта рекомендуем прикладывать ссылки на аналогичные решения. С описанием функциональных блоков, которые вам понравились. Это упростит дальнейшее общение с подрядчиком.

Максим Болотов
Гендиректор INOSTUDIO

Уточните важные технические требования

Если вы делаете IT-продукт, стоит сразу согласовать все технические требования с вашим IT-специалистом и подрядчиками. Это необходимо, чтобы новое решение могло быть интегрировано в ваши имеющиеся платформы и бизнес-процессы.

Например, если вы заказываете интернет-магазин, важно, чтобы его движок мог принимать данные из всех ваших систем — не только обмениваться актуальными ценами с 1С, но и получать информацию из CRM и самописных сервисов.

О нюансах нужно предупреждать подрядчика еще во время обсуждения общего видения проекта и до составления ТЗ. Важно, чтобы исполнитель умел работать со всеми вашими технологиями.

Распишите сценарии использования продукта

Если вы делаете что-то стандартное, то так сильно погружаться в особенности продукта не стоит, это лишь запутает и добавит ТЗ многословности. Но в случае чего-то необычного попробуйте в техзадании отвечать не на вопрос «Что?», а на вопрос «Как будет делать пользователь?».

• Плохо — «Требование 1. На сайте есть корзина, пользователь по дополнительному запросу может получить список дополнительных товаров». В этом случае непонятно, что и как должно работать.
• Хорошо — «Когда пользователь заходит в корзину, сайт показывает ему всплывающий баннер. На этом баннере должны быть товары, которые могут пригодиться покупателю. Он может одним кликом добавить любой товар к заказу. Или закрыть окно». В этом случае понятно, как работает сценарий использования корзины и блока с кросс-товарами.

Если речь про IT-продукты, можно прописывать сценарии по такому шаблону:

• действие пользователя;
• ответ сайта;
• если пользователь делает так, то сайт делает так;
• если пользователь делает по-другому, то сайт отвечает так.

Опишите требования к проверке проекта

При составлении ТЗ отталкивайтесь не от абстрактных требований к продукту, в таком случае получится многословный и неструктурированный список желаний. Попробуйте вместо этого придумать условный чек-лист, по которому вы будете проверять успешность проекта.

Например, для интернет-магазина это может быть:

• Буду проверять корректное отображение в браузерах Chrome, Firefox, Mozilla трех последних версий.
• Отображение на экранах мобильника с разрешением 320 px на 480 px, монитора с разрешением 1024 px на 802 px, большого монитора с разрешением…
• Скорость разгрузки по сервису такому-то не больше 1 секунды.

Чем подробнее и длиннее чек-лист, тем лучше.

Двигайтесь от общего к частному

Старайтесь собирать требования к продукту от общего к частному. Если вы заказываете дизайн сайта, то сначала стоит рассказать про общую концепцию и пожелания по цветовой гамме. Затем рассказать, какие страницы должны быть на ресурсе. После перейти к описанию требований к каждому блоку на каждой странице. И в конце определиться с элементами в блоках: какой вид и размер шрифта должен быть у текста, как оформляются иллюстрации.

Шаблоны и примеры ТЗ

Универсального шаблона технического задания нет — требования будут отличаться в зависимости от отрасли и типа проекта.

Если вы решили составлять ТЗ самостоятельно, эффективнее попросить шаблон или пример у подрядчика. Или поискать брифы, которые предлагают заполнить исполнители у себя на сайтах — вопросы из таких форм можно использовать как разделы ТЗ.

Если планируете заказать IT-продукт, можно использовать за основу госстандарты. Например:

• ГОСТ 34. Это еще советская разработка сбора требований для создания автоматизированных систем. Не готовый шаблон, но много вопросов к заказчику, которые помогут структурировать пожелания.
• IEEE 29148-2011 — стандарт разработки сложных систем, в которых есть вопросы о требовании к функциям, а также рекомендация описать условия программного окружения, то есть платформ, которые будут работать вместе с вашим продуктом.
• Rational Unified Process — продвинутая спецификация для разработки требований к IT-продуктам. Много внимания отводится вариантам использования.

Эффективнее будет составлять ТЗ вместе с выбранным подрядчиком. Он будет задавать вопросы, уточнять нюансы и структурировать информацию. А вы объяснять, что же вам в итоге нужно от продукта.

Когда ТЗ не нужно

Не стоит самостоятельно составлять техническое задание для любого продукта — зачастую это излишняя работа, которая только запутает и станет бесполезной бумагой для подрядчика.

Эффективнее будет начать с общего понимания задачи — подумайте, что вам нужно от продукта, как его будут использовать, что в нем должно быть, а что, наоборот, точно стоит исключить. Опишите это с использованием не качественных, а количественных характеристик.

С этим пониманием обратитесь к подрядчику. Возможно, он предложит использовать не ТЗ, а гибкие методологии создания продукта — когда сначала делают небольшой прототип, выпускают его, а затем собирают обратную связь от первых клиентов и постоянно дополняют требования на основе этой аналитики. С таким подходом проект реализуется с учетом потребности клиента.

Вместо ТЗ выгоднее сначала сделать предпроектное обследование, изучить реальные потребности клиентов, вместе с аналитиком подрядчика. А затем решать, нужно ли ТЗ вообще.
Может быть, выгоднее и эффективнее выполнять бизнес-задачу, например, с помощью SCRUM. Действуя небольшими итерациями в 1-2 недели, анализируя результат и постепенно дополняя требования.

Владимир Севрук
Гендиректор компании «Информатика и Сервис»

Кратко — универсальные советы по составлению ТЗ

Составляя ТЗ самостоятельно или с подрядчиком, придерживайтесь следующих правил:

• Если у вас большой и нестандартный проект, стоит изучить цены на составление ТЗ. Возможно, выгоднее один раз заплатить аналитику за создание подробного документа и открыть тендер среди подрядчиков, чем самому искать исполнителей и делать несколько ТЗ по их шаблонам.
• Прописывайте требования однозначно, используйте количественные, а не качественные характеристики.
• Поделитесь с подрядчиком общей информацией о компании и проекте — это поможет исполнителю лучше понять целевую аудиторию продукта и не допустить ошибок.
• Составьте для исполнителя словарь терминов из вашей отрасли, которые используются в ТЗ.
• Посоветуйтесь с IT-специалистами из сторонних отделов. Добавьте в ТЗ информацию о технологиях, системах и бизнес-процессах, в которые будет интегрирован новый продукт.
• Распишите сценарии использовании — сначала действие пользователя, затем результат, который должен выдать ваш продукт.
• Опишите требования с помощью чек-листа проверки — подумайте, как бы вы стали проверять готовый продукт.

Не пропустите новые публикации

Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

Индивидуальное проектирование

Расскажем по шагам каким образом происходит проектирование в нашей архитектурной мастерской.

Проектирование коттеджей осуществляется по схеме

• получение от заказчика исходных данных
• обсуждение и подписание технического задания на проектирование
• подписание договора на выполнение проектных работ
• разработка эскизного проекта (начальный этап проектирования)
• разработка рабочей документации для строительства (состав зависит от техзадания)
• ведение авторского надзора (если требуется заказчику)

Получение исходных данных

1. Основные пожелания

Желательно перед первой встречей с архитектором немного подготовиться и заранее сформировать ответы на следующие вопросы:

• примерная общая площадь Вашего будущего дома;
• этажность, количество этажей и их типы (цокольный / подвальный, полный этаж / мансардного типа);
• тип проживания в доме (постоянное или сезонное);
• поэтажный состав помещений и их ориентировочные площади;
• архитектурно-стилистические, цветовые предпочтения (классика, хайтек и т.д.);
• пожелания по конструктивным и отделочным материалам.

Не беда, если на какие то вопросы Вы не готовы дать ответ заранее, наш архитектор проконсультирует Вас по этим и другим вопросам.

2. Исходные документы (данные)

Ниже приводим список необходимых документов для выполнения проектных работ.

Документы необходимые для начала проектирования дома

Топосъемка в масштабе 1:500

Пример электронной выписки из ЕГРН на земельный участок

Отчет инженерно-геологических изысканий

Эскизный архитектурный проект

1. Как строятся взаимоотношения с заказчиком

• составление технического задания на проектирование (ТЗ) совместно с архитектором нашей мастерской
• подписание договора на разработку эскизного либо архитектурного проекта и приложения к нему (ранее утвержденное ТЗ)
• начало работы над проектом после внесения 50% предоплаты.

2. Разработка эскизного архитектурного проекта дома

Данный этап проектирования является максимально творческим как для архитектора, так и для самого заказчика. Необходимо активное и непосредственное участие заказчика в процессе согласования архитектурных объемно-планировочных решений будущего дома. Обсуждение вариантов возможно как при личных встречах, так и удаленно (интернет).

Доработка архитектурных решений (планы, фасады, 3d модель) эскизного проекта ведется до тех пор, пока вам все не понравится. Мы уважительно относимся к своим клиентам и нам важны их последующие рекомендации.

3. Эскизный (архитектурный) проект готов. Что дальше?

После окончательного утверждения поэтажных планов, фасадов, 3d модели и посадки дома на участке (генплан) и оплаты второго платежа 25% мы приступаем к оформлению чертежей и выпуску проекта. После того как проект готов, вы оплачиваете оставшиеся 25% стоимости и получаете на руки 2 печатных экземпляра + электронную версию проекта дома в формате PDF.

Как правило, разработка эскизного архитектурного проекта, включая время, необходимое закзачику для рассмотрения и согласования архитектурных решений, на данном этапе составляет не менее 25-30 рабочих дней.

4. Посмотреть пример проекта

Рабочий проект загородного дома

1. Как строятся взаимоотношения с заказчиком на данном этапе

• составление технического задания (ТЗ) совместно с архитектором нашей мастерской, отправная точка для последующего проектирования – разработанный нами ранее эскизный либо архитектурный проект вашего дома;
• подписание договора на разработку рабочего проекта дома;
• начало работы над проектом после внесения 50% предоплаты.

2. Процесс рабочего проектирования

На этапе разработки рабочего проекта (конструктивные, инженерные решения дома) участие заказчика сведено к минимуму по сравнению с первым, эскизным этапом проектирования.

3. Рабочий проект дома готов. Что дальше?

По окончании разработки данного проекта оплаичваете оставшуюся часть стоимости, а мы вручаем полный проект, необходимый для успешного строительтсва будущего дома!

4. Посмотреть примеры рабочих проектов

• Архитектурный проект
• Проект конструктивных решений дома
• Инженерный проект – отопление и вентиляция
• Водоснабжение и канализация
• Проект электрооборудования
• Проект котельной

Как заказать индивидуальный проект дома?

1 шаг

Чтобы заказать индивидуальную разработку проекта дома, либо другой услуги по архитектурному проектированию в нашей мастерской, Вам нужно связаться с главным архитектором по телефону 8 (499) 755 80 85 и договориться о встречи, либо направить имеющиеся материалы (как текстовые, так и графические) на электронную почту info@architect4u.ru. В ходе встречи совместно с архитектором составляется техническое задание на проектирование, обсуждается стоимость и сроки выполнения работ.

2 шаг

После составления техзадания и утверждения договорной стоимости проектных работ, оформляется договор на оказание услуг. Для начала проектирования необходимо подписание договора и внесение 50% предоплаты.

3 шаг

Перед началом работ по договоренности и при необходимости осуществляется выезд на объект для выполнения необходимых обмеров, составления фотоотчета. Приблизительно около 1-1,5 недели уходит на первые архитектурные поиски, эскизы, идеи. При встрече совместно обсуждаются разработанные архитектором планировочные решения, фасады, общий вид (3D). Учитываются пожелания, вносятся необходимые корректировки. Рассмотрение проектных решений возможно как при личных встречах с клиентом, так и удаленно посредством средств электронной, либо телефонной связи. После утверждения архитектурных решений мы переходим к этапу оформления и выпуску проекта. По окончании работ разработанный проект выдается как в печатном, так и в электронном виде (PDF).

Как составить техническое задание на ремонт помещения

Техническое задание на ремонт помещения — это документ, в котором заказчик описывает, какие конкретно работы и в каком объеме ему требуются. Документ публикуется в рамках тендерной документации вместе с извещением о проведении закупки и проектом контракта.

Скачать образец технического задания на ремонт помещения

Скачать образец технического задания на ремонт фасада здания

Скачать образец технического задания на капитальный ремонт здания

Скачать образец техзадания на отделку квартиры

Скачать пример техзадания на замену и ремонт кровли

Структура техзадания

Закупая работы по реконструкции или отделке зданий, строений или сооружений, заказчик, работающий по № 44-ФЗ, обязан четко определить, какие конкретно работы ему нужны, в каком объеме и сроки. То есть заказчик обязан максимально конкретизировать, чего он ждет от подрядчика в итоге исполнения контракта. Такие конкретные требования содержит техническое задание на реконструкцию здания, его реставрацию или отделку.

Этот документ готовит заказчик и публикует в пакете тендерной документации вместе с извещением о проведении закупки.

Составляя техническое задание на текущий ремонт помещений, реставрацию, реконструкцию или отделку здания или строения, госзаказчик основывает требования к будущему подрядчику на:

• нормативных документах, ГОСТах и нормах, регулирующих правила выполнения требуемых работ;
• конкретной ситуации — готовить техзадание следует после детального изучения текущего состояния ремонтируемого здания и помещения.

Более того, при подготовке документа заказчик обязан учитывать требования статьи 33 № 44-ФЗ, регулирующей правила описания предмета закупки.

Используйте бесплатно инструкции от экспертов КонсультантПлюс, чтобы составить техническое задание без штрафов и нарушений.

Когда госзаказчик составляет техническое задание на капитальный ремонт жилого дома или любой другой вид работ, связанных с реставрацией или отделкой зданий или помещений, он не обязан придерживаться какой-либо строго определенной структуры. Однако в тексте следует отразить:

• реквизиты нормативных актов, на которых основывается заказчик;
• полный перечень необходимых работ;
• сроки их выполнения, при необходимости — промежуточные сроки, если будущий контракт предполагает поэтапное выполнение контракта;
• иные важные моменты, которые необходимо понимать будущему подрядчику.

Алгоритм составления техзадания на работы в помещении

Четкий алгоритм, которым обязан руководствоваться заказчик, составляя техническое задание на ремонт квартиры в новостройке, нормативно не установлен. Порядок разработки этого документа зависит от принятой у заказчика практики и его внутренних документов, регулирующих порядок организации тендеров.

В техзадании прописываются в том числе:

• адрес объекта и что на нем предстоит сделать;
• общие требования к порядку, объемам и срокам исполнения контракта;
• конкретные требования к потенциальному подрядчику, оборудованию и материалам, безопасности и гарантийным обязательствам;
• сроки выполнения.

Образец техзадания на ремонт по 44-ФЗ

Вот так выглядит образец техзадания на ремонт помещения:

объем закупаемых работ,

периодичность (график) выполнения работ

Выполнение работ по текущему ремонту помещений КГБУЗ «Санаторий “Анненские Воды”»

1. Перечень и объем выполняемых работ:

Полный перечень и объем выполняемых Работ указан в Ведомостях объемов работ, Локальных сметных расчетах.

Работы должны быть выполнены в соответствии с настоящей Технической частью, Ведомостями объемов работ, в полном соответствии с требованиями государственных стандартов, действующих строительных норм и правил, ПУЭ, НПБ, технических регламентов, санитарных норм и правил, в том числе:

Во всех случаях, когда в настоящей Технической части или в приложениях к ней имеются ссылки на конкретные стандарты и нормы, которым должны соответствовать выполняемые работы, а также поставляемые и (или) используемые материалы, оборудование и другие товары, применяются положения последнего выпущенного или пересмотренного издания соответствующих действующих стандартов и норм, если иное специально не предусмотрено в настоящих документах. В случае утраты отдельными документами нормативной силы к моменту начала или в процессе выполнения работ, такие документы будут иметь рекомендательный характер в части, не противоречащей действующим к такому моменту нормативным актам.

Материалы, применяемые при выполнении Работ, должны соответствовать противопожарным требованиям, требованиям технического регламента пожарной безопасности, утвержденного Федеральным законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», требованиям настоящей Технической части.

Материалы, применяемые в ходе выполнения Работ, должны быть новыми, иметь документы, подтверждающие качество и безопасность таких материалов. Документы, подтверждающие качество и безопасность таких материалов, должны быть предоставлены Заказчику за 2 дня до начала производства Работ, выполняемых с использованием этих материалов. Цвет линолеума и обоев согласовывается с Заказчиком перед началом выполнения работ.

Порядок и условия выполнения работ

1. Работы осуществляются в условиях действующих зданий без прекращения их функционирования в режиме с 8.00 до 20.00. Выполнение работ не должно препятствовать или создавать неудобства в работе сотрудников Заказчика или представлять угрозу их жизни и здоровью.

2. При выполнении Работ Подрядчик должен соблюдать:

• правила привлечения и использования иностранных работников, установленные законодательством Российской Федерации;
• правила действующего внутреннего распорядка.

3. Подрядчик должен:

• предоставить Заказчику документ о назначении представителя, ответственного за проведение работ;
• информировать Заказчика о каждом виде выполненных работ, обеспечить освидетельствование и промежуточную приемку скрытых работ. Дальнейшее выполнение работ осуществлять только после подписания актов на скрытые работы Заказчиком;
• незамедлительно поставить в известность представителя Заказчика при выявлении неучтенных дополнительных работ для оперативного принятия решений;
• вести общий журнал работ (форма КС-6), в котором учитываются работы, выполненные на объекте, материалы, применяемые при выполнении работ;
• осуществить выполнение работ в последовательности, установленной нормативами и правилами для данных видов работ;
• для организации прохода своих работников и заезда автотранспорта на территорию Заказчика, предоставить до начала работ список своих работников, а также список задействованных автомобилей и другой техники; для осуществления пропуска работников Подрядчика на объект в конкретные даты выходных и праздничных дней, Подрядчик должен не позднее, чем за 2 рабочих дня до указанных дат согласовать с Заказчиком список работников и автотранспорта, допуск которых необходим для выполнения работ в выходные и праздничные дни;
• обеспечить содержание и уборку места выполнения работ и прилегающей непосредственно к нему территории, ежедневный вывоз строительного мусора. Строительный мусор может складироваться в отведенном месте, определенном Заказчиком, и вывозиться Подрядчиком по мере заполнения. Складирование материалов, оборудования и других грузов на территории возможно в месте, согласованном с Заказчиком. При этом Заказчик не несет ответственности за сохранность материалов, складированных Подрядчиком.
• обеспечить сохранность существующих эксплуатируемых инженерных сетей и коммуникаций: электропроводки, электрического оборудования, пожарно-охранной сигнализации, сетевых кабелей и кабелей связи, системы холодного и горячего водоснабжения, канализации, сантехнического оборудования, оконных и дверных конструкций.

4. Заказчик не предоставляет Подрядчику помещения для размещения сотрудников и для складирования оборудования, материалов.

Требования к результатам закупки: Результатом закупки является выполнение работ по текущему ремонту помещений КГБУЗ «Санаторий “Анненские Воды”» в полном объеме в соответствии с Технической частью.

Об авторе этой статьи

Полина Гольцова Юрист Моя первоначальная специальность — юрист, юрисконсульт. Первые два года практической деятельности работала в общем юридическом отделе организации, где занималась всесторонним правовым сопровождением деятельности работодателя.

Однако с 2013 года основным направлением моей практической деятельности стали госзакупки. Я работала в контрактных службах нескольких крупных бюджетных учреждений федерального и регионального уровня и коммерческой организации, деятельность которой связана с госзакупками.
Занималась юридическим сопровождением госзакупок, договорной и претензионной работой, представляла интересы работодателей в арбитражных судах и УФАС.

Последние три года занимаюсь созданием юридического контента, пишу популярные статьи по актуальным вопросам правоприменения для нескольких информационных порталов.

Эскизный проект объектов недвижимости в 2022 году

Эскизный проект – это комплект документов и графических материалов, описывающих общую концепцию объекта или изделия, основные конструкторские и проектные решения. Как правило, в эскизном проекте допускается указание разных вариантов исполнения объекта, его отдельных частей, конструкций. На основе указанного документа будет разрабатываться полноценная проектная, рабочая, конструкторская и исполнительная документация. Специальные согласования для эскизных проектов не требуются.

В статье расскажем, в каких сферах деятельности применяется эскизный проект, каким стандартом ГОСТ описаны требования к его форме и содержанию, где можно заказать документ.

1. Что такое эскизный проект
2. Когда нужны и где применяются эскизные проекты
3. Где заказать разработку эскизного проекта
4. Особенности разработки эскизных проектов
5. Эскизный проект дома
6. Эскизный проект нежилого здания
7. Список полезных документов
8. Состав эскизного проекта
9. Пример эскизного проекта
10. Эскизный проект: цена и сроки
11. Наши услуги
12. Заключение

Что такое эскизный проект

Эскиз – это предварительный, упрощенный, черновой рисунок. Исходя из этого понятия. эскизный проект тоже можно рассматриваться как предварительный и упрощенный документ. Он разрабатывается, чтобы определить общую концепцию объекта, изделия. В сфере строительства разработка эскизных проектов не является обязательным требованием. Это решение принимается заказчиком и проектировщиками.

Эскизный проект можно оформить не только на объекты недвижимости, но и на некапитальные постройки

Так как эскизный проект содержит только общие сведения об объекте или изделии, его нельзя использовать для проведения строительных работ. Решения, изложенные в виде эскизных материалов, будут конкретизированы:

• в проектной документации на объект (при строительстве, реконструкции, других видах работ);
• в конструкторской документации на изделия, конструкции, механизмы, агрегаты;
• в рабочей и исполнительной документации, которая описывает процесс производства работ.

Хотя эскизный проект не проходит согласований в уполномоченных ведомств, для его разработки применяется специальный стандарт ГОСТ 2.119-2013. Так указаны требования к форме и содержанию документации, правилам заполнения отдельных разделов. Помимо этого, проектировщики будут использовать иные стандарты и СП, действующие в отношении конкретных видов объектов и работ.

Комментарий эксперта. Эскизный проект крайне важен, если до разработки основного комплекта документов нужно определиться с одним из вариантов работы. Общая концепция и идея может быть выражена сразу в нескольких вариантах. При их анализе с участием проектировщиков и заказчика можно уточнить детали конструкции и технических решений, остановить выбор на конкретном варианте. Если делать это при оформлении основного проекта, то работа может значительно затянуться и осложниться.

№ п/п	Основные понятия, связанные с оформлением эскизного проекта	Описание
1	Графический документ:	Конструкторский документ, содержащий в основном графическое изображение изделия и/или его составных частей, отражающее взаимное расположение и функционирование этих частей, их внутренние и внешние связи.
2	Текстовый документ	Конструкторский документ, содержащий в основном сплошной текст или текст, разбитый на графы
3	Проектная конструкторская документация	Конструкторская документация, выполненная на стадиях технического предложения, эскизного и технического проектов.
4	Конструкторская документация	Совокупность конструкторских документов, содержащих данные, необходимые для проектирования (разработки), изготовления, контроля, приемки, поставки, эксплуатации, ремонта, модернизации, утилизации изделия.

Когда нужны и где применяются эскизные проекты

Эскизную документацию можно разрабатывать во всех сферах, где нужен проект. Вот несколько примеров, когда разработка эскизного проекта будет максимально эффективной:

• при строительстве нового здания – по эскизам можно выбрать концепцию архитектуры, описать основные объемные и планировочные решения здания;
• при реконструкции существующего здания – можно определить, по каким направлениям лучше менять внешний вид и архитектуру объекта;
• при проектировании перепланировки – по эскизам заказчик увидит основные изменения в конфигурации его квартиры или нежилого помещения, сможет выбрать подходящий ему вариант;
• при разработке дизайн-проекта – по эскизным материалам определяется примерный будущий вид интерьера, по которому пойдет работа в основном проекте.

Эскизные проекты часто разрабатываются в отношении технически сложных изделий, конструкций, материалов. По эскизам будет видна не только общая концепция, но и принцип работы устройства, его базовые элементы и соединения. Если сделать визуализацию объекта или изделия, она наглядно покажет внешний вид, базовые детали конструкции. Естественно, говорить о детальной проработке всех технических элементов и решений в эскизном проекте невозможно.

Эскиз — это упрощенный рисунок, план или чертеж объекта недвижимости, дизайна оформления помещений

Где заказать разработку эскизного проекта

Эскизные проекты разрабатывают те же организации, что оформляют основной комплект проектной, рабочей и исполнительной документации. К работе над документами могут привлекаться не только проектировщики, но и инженеры, техники, архитекторы, конструкторы, дизайнеры. Перечень специалистов зависит от вида объекта или изделия, в отношении которого ведется работа.

Архитектурное бюро «МБР» предлагает услуги по разработке эскизных проектов, других видов документации в сфере строительства, проектирования. Мы не только оформим эскизный проект, но и разъясним изложенные в нем концепции, идеи, технические решения. Это упростит и ускорит работу над основным комплектом проектной документации.

Особенности разработки эскизных проектов

Положения стандарта ГОСТ 2.119-2013 распространяются на все виды эскизных проектов (на промышленные объекты, на частные дома, другие виды зданий). Естественно, это только общие правила, которые не имеют отношения к содержанию проекта. Оно зависит от вида объекта, технического задания с требованиями заказчика, исходных данных. Ниже расскажем о правилах оформления эскизных проектов на примере частного дома, нежилого здания.

Эскизный проект дома

До начала работы над проектом строительства нового дома нужно определить его концепцию, внешний вид, особенности архитектурного построения. Если заказчика устраивается какой-либо типовой готовый проект, оформлять эскизную документации не имеет смысла. В эскизном проекте дома можно описать:

• один или несколько вариантов концепции (идеи) нового дома;
• особенно архитектуры дома, элементов фасада, крыши;
• примерный вариант интерьера, который впоследствии доработают дизайнеры;
• план инженерных сетей, мест размещения электропроводки, коммуникаций, инженерно-сантехнического оборудования;
• планы этажей с отображением конфигурации всех помещений;
• отдельные планы на фасады, кровлю, другие элементы объекта;
• схемы прокладки вентиляции, дымоходов.

Чтобы представить заказчику эскизы с достаточно конкретными данными, можно сразу указывать в проекте реальные технические параметры – толщину стен и перегородок, крыши и перекрытий, оконных и дверных проемов. Все эти данные можно перевести в информационную трехмерную модель дома, т.е. сделать визуализацию. Это наглядно покажет, какой вариант строительства предлагают проектировщики. Также в информационной модели можно менять почти все параметры, чтобы отследить изменения по внешнему виду и характеристикам объекта.

По эскизному проекту видна общая концепция и идея будущего объекта

В содержание эскизного проекта на строительство частного дома могут входить следующие разделы и материалы:

• пояснительная записка с исходными данными, общим описанием концепции дома;
• ведомость листов (по сути, содержит перечень всех документов и графических материалов в проекте);
• схема участка с отображением планируемого места размещения дома, иных построек;
• планы этажей будущего дома;
• чертежи фасадов в осях;
• разрезы, 3D виды дома со всех сторон.

На планах этажей можно указать места размещения мебели в соответствующем масштабе. Это позволит оценить реальные расстояния между предметами мебели, ширину прохода, другие особенности интерьера. На чертежах фасадов отображаются высотные отметки уровней (их может быть достаточно много).

В пояснительной записке нужно обосновать общую концепцию будущего дома. В частности, там указываются:

• принципиальные (общие) архитектурно-планировочные решения (например, размеры и площадь помещений на этаже, места возведения стен и перегородок);
• принципиальные конструктивные решения (например, в отношении инженерных сетей, фундамента и т.д.);
• общая характеристика дома, его технических параметров (объем, высота, этажность и т.д.);
• описание цветовой схемы фасадов;
• предварительные расчеты, которые будут положены в основу проекта.

Если проектировщики подготовили несколько вариантов концепции дома, обоснование и документы нужно сделать для каждого из них.

Комментарий эксперта. Для обоснования и описания концепции дома можно использовать типовые проектные решения. Но даже по ним можно сделать несколько вариантов с совершенно разной архитектурой, планировкой помещений, техническим оборудованием объекта. Также при разработке эскизного проекта учитывается архитектурно-строительный облик других домов на близлежащей территории. Это особенно актуально для коттеджных поселков, где соблюдаются единые требования к внешнему виду строений.

Эскизный проект нежилого здания

Разработка эскизного проекта на нежилое здание осуществляется примерно по тем же правилам. Но есть и ряд специальных нюансов, которые нужно учесть проектировщикам при описании концепции объекта:

• градостроительные требования и ограничения могут касаться выбора месторасположения здания на участке, его высоты и этажности, других параметров;
• на выбор архитектурной концепции и цветовой схемы повлияют требования архитектурно-градостроительного облика города (естественно, это не столь актуально для объектов за пределами городской черты);
• нужно сразу учесть нормы пожарной, санитарной, эпидемиологической и иной безопасности (их перечень может отличаться для разных видов нежилых зданий);
• на концепцию нежилого здания повлияют показатели транспортной и пешей доступности, места расположения общих инженерных коммуникаций, точек подключения к ним.

В пояснительной записке можно указать и обосновать предварительную стоимость строительных работ, материалов и конструкций. Чем точнее будут указаны технические параметры объекта, тем точнее будет и предварительная смета.

Комментарий эксперта. Больше всего вариантов концепций и идей можно указать для многофункциональных зданий. В них могут располагаться помещения и зоны с кардинально разным целевым и функциональным назначением. Например, весь первый этаж здания может занимать супермаркет, тогда как на остальных этажах будут офисы, переговорные, помещения под коворкинг и т.д. Эскизный проект будет предусматривать разные варианты планировки указанных помещений, дизайна интерьера, других моментов.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п	Документ	Ссылка
1	Образец ТЗ на проектирование частного дома	Скачать
2	Образец ТЗ на дизайн-проект	Скачать
3	Образец ТЗ на дизайн интерьера квартиры	Скачать
4	Образец анкеты для проектирования	Скачать
5	ТЗ на проектирование дизайна фасадов	Скачать
6	Образец архитектурного решения	Скачать
7	Образец заявления на согласование дизайна фасадов	Скачать
8	Образец паспорта фасадов	Скачать

Состав эскизного проекта

Примерное содержание эскизного проекта можно определить по стандарту ГОСТ 2.119-2013 (скачать). В его разделы включаются следующие материалы:

• пояснительная записка;
• техническое задание заказчика;
• чертежи общего вида и изображения объекта, внутреннего интерьера (в разных видах, сечениях, разрезах);
• наименования и обозначения отдельных частей объекта, конструкций;
• технические характеристики;
• схемы инженерных сетей, систем жизнедеятельности, электропроводки и т.д.;
• ведомость эскизного проекта с описанием всех материалов;
• перечень работ, которые нужно выполнить на следующих стадиях проектирования;
• ссылка на нормативно-техническую документацию.

В пояснительной записке даются общие характеристики объекта или интерьера (для эскизного дизайн-проекта). Например, для здания будут указаны общепринятые габариты (высота, этажность, площадь, объем и т.д.).

В состав приложений эскизного проекта входят фотоматериалы, коллажи, упрощенные чертежи и схемы по отдельным видам конструкций, их соединений. На них проектировщики покажут общие технические решения, которые будут доработаны и конкретизированы позже.

Комментарий эксперта. Непосредственно в ГОСТ 2.119-2013 указано, что все графические материалы эскизного проекта (чертежи, схемы, планы) должны быть максимально упрощены. При необходимости разъяснения отдельных моментов в проекте указываются специальные знаки, условные обозначения. Их примерный перечень есть в ГОСТ 2.119-2013. Если проектировщики использует дополнительные знаки и обозначения, он расшифрует их в пояснительной записке.

Пример эскизного проекта

Ниже можно посмотреть примеры материалов из эскизного проекта. Отметим, что точное содержание документов всегда отличается. Но в примере можно увидеть, что указывает проектировщик в документах, чертежах, схемах.

Эскизный проект: цена и сроки

Стоимость разработки эскизного проекта указывается в договоре. Чтобы согласовать ее, наши специалисты изучат документы и сведения на будущий или существующий объект, техническое задание. Также стоимость эскизного проекта можно включить в общую цену проектных работ. Предварительные расценки можно посмотреть в таблице ниже.

Сроки разработки проекта тоже определяются индивидуально. Например, эскизный проект на дизайн интерьера наши специалисты оформят за 5-7 дней. Если речь идет о проекте на новое здание, то срок оформления документов будет больше.

Техническое задание на проектирование коттеджа

Точный план строительства необходим для покупки материалов, контроля исполнителей, расчетных операций, решения иных практических задач. Создание пакета проектной и рабочей документации поручают специалистам, но требования к желаемым параметрам объекта недвижимости формулирует заказчик. Они оформляются документом «Техническое задание на проектирование дома». Рассмотрим из чего состоит, что учитывает качественное техзадание (ТЗ).

• Цель составления технического задания
• Как заказчику подготовиться к разработке техзадания
• Общие сведения ТЗ и условия сотрудничества
• Технические параметры, архитектурные, инженерные и конструктивные решения

Цель составления технического задания

Следует уточнить, какое проектирование будет поручено исполнителям:

1. Эскизное выполняют за 1,5-2,5 недели. В нем будут планировочные решения, внешний вид фасадов, разрезы по этажам и другие документы для прохождения государственной процедуры регистрации.
2. Для воспроизведения строительных технологий нужен архитектурный набор чертежей с описаниями. Его создание займет в два раза больше времени даже при наличии подробного ТЗ на проектирование жилого дома.
3. Еще на несколько дней увеличится срок подготовки инженерных расчетов. Их делают при необходимости изменения теплопроводности стен, несущей способности, других исходных параметров.

Допустимо поэтапное создание пакета документации, внесение дополнительных разделов. В любом из вариантов пригодится тщательно подготовленное техническое задание на проектирование коттеджа.

Как заказчику подготовиться к разработке техзадания

Преимущество в возведении частного коттеджа – возможность реализации индивидуальных пожеланий его будущих пользователей. Напротив, в многоквартирном многоэтажном здании диапазон допустимых действий собственников по кардинальному изменению жилья довольно ограничен.

Частный дом можно сделать, например, из экологичного бруса или надежного кирпича. Владелец определяет конфигурацию не только внутренней, но наружной планировки. Может подгонять под свои запросы размеры стен, окон, форму крыши и т.д. Такой подход требует учета и проработки множества компонентов для создания комфортного жилья. Поэтому запись соответствующих требований вносится в техзадание на проектирование коттеджа.

До начала его оформления заказчику рекомендуется самому составить список желаемых элементов и ограничений. Например, с учетом физиологических особенностей выбирают ширину проходов, угол наклона лестничных проемов. Внимательно изучают каждое помещение, прикидывают приемлемое размещение выключателей, розеток.

Начинать следует с общей (жилой) площади, количества этажей и высоты потолков, приемлемого стилевого решения. В качестве базового примера можно взять уже готовый похожий проект, фото образца, рисунок «от руки». Для поиска подходящих вариантов пользуются тематическими сайтами, электронными и печатными журналами. Следует не забывать о параметрах конкретного земельного участка. Отдельно рассматривают наружные и внутренние инженерные сети. Самые сложные проблемы решают методом домашнего мозгового штурма в кругу семьи.

Подробное техническое задание, которое подготовлено на строительство индивидуального жилого дома, поможет исключить переделки при подготовке проектной документации. Опытный архитектор в ходе совместного обсуждения укажет на недостатки, сделает дополнительные предложения на основе собственного профессионального опыта.

Общие сведения ТЗ и условия сотрудничества

В задании, выданном на проектирование индивидуального жилого дома, указывают требуемое количество вариантов. Они пригодятся на стадии эскизной проработки, чтобы определиться с цветовой гаммой, расстановкой мебели, другими базовыми параметрами. Кроме требований к составу документации необходимо учесть:

• размеры и конфигурацию земельного участка;
• предполагаемый период строительства (летний, зимний);
• климатические и сейсмические условия;
• результаты геологических исследований;
• сведения о возможности подключения централизованного электроснабжения и других коммунальных систем.

На этом же этапе подготовки задания определяют схему привлечения субподрядчиков, стоимость основных и дополнительных работ, порядок административных согласований и экспертиз. Например, при высоком уровне грунтовых вод придется дополнительно бурить шурфы для уточнения гидрогеологических условий.

Технические параметры, архитектурные, инженерные и конструктивные решения

В ТЗ на проектирование нового здания отмечают площадь помещений поэтажно. Делают соответствующие коррекции при наличии двухсветного зала. Размеры котельной определяются действующими строительными нормативами. Параметры гаража устанавливают с запасом, чтобы исключить затруднения при хранении разных транспортных средств.

В техническом задании на проектирование архитектурной части жилого дома указывают:

• цвет и материалы цоколя, фасада здания;
• тип оконных (дверных) блоков, стеклопакетов;
• отделку капитальных стен (перегородок, потолков);
• напольные покрытия.

Конструктивная часть технического задания на проектирование коттеджа содержит описание материалов и строительных методик по следующим позициям:

• фундамент;
• наружные стены, перегородки;
• элементы силового каркаса;
• межэтажные перекрытия;
• лестницы;
• кровля.

Отдельные параметры специалисты корректируют при подготовке проекта. Например, если применяют тяжелые кровельные материалы, усиливают фундамент. Обязательно учитывают реальное геологическое состояние на участке для создания надежной опоры.

Каждое задание на профессиональное проектирование индивидуального жилого дома дополняют личными требованиями к оборудованию:

• холодное водоснабжение, фильтрация;
• отопление, нагрев воды;
• вентиляция, кондиционирование;
• электрические силовые (информационные) сети;
• защита от молний, заземление;
• охранная и пожарная сигнализация.

Особое внимание современные пользователи уделяют автоматизации, соединению с Интернетом. Комплексные системы категории «умный дом» значительно повышают уровень комфорта, упрощают дистанционный контроль и управление.

Описанную подготовку ТЗ применяют не только к новому строительству, но и, например, для выполнения качественного капитального ремонта. Для исключения ошибок заранее обращаются к опытным инженерам-проектантам еще на начальной стадии планирования.

Что такое БТИ и какие документы оно выдает

Бюро технической инвентаризации (а сокращенно БТИ) отвечает за составление и поддержание в актуальном виде всех каталогов и баз зданий жилого фонда. В сферу деятельности БТИ попадают многоэтажные жилые дома, частные постройки в черте городов или за городом и отдельные квартиры.

В каталоги БТИ вносят строящиеся и уже построенные и введенные в эксплуатацию объекты недвижимости, их местоположение и технические характеристики, такие как метраж, расположение важных зон, планировка. Любое принципиальное техническое изменение конструкции зданий должно быть учтено и внесено в каталог, будь то перепланировка или любое другое переустройство. Таким образом поддерживается актуальность данных.

Чем занимается БТИ

У Бюро есть несколько направлений деятельности. Основное — поддержание в актуальном виде каталога и всех данных по капитальным зданиям в городе.

БТИ устанавливает приблизительную стоимость и величину налога на типы объектов. Для этого сотрудники Бюро с периодичностью раз в пять лет или чаще проводят оценку состояния объектов и заносят актуальную информацию в базы. Эта информация требуется в том числе для установления физического износа и необходимости капитального ремонта.

Благодаря тому, что организация обладает наиболее актуальными сведениями обо всех зданиях жилого фонда, именно сюда можно обратиться за выпиской по конкретному объекту или общей статистической информации. БТИ предоставляет как консультационные услуги, так и услуги по составлению и оформлению технической документации по объектам физическим лицам и организациям.

БТИ делает выписки, технические планы, справки и паспорта по объектам недвижимости, которые требуются для оформления собственности, перепланировок или для сделок по купле и продаже жилья.

Важно отметить, что БТИ не обладает правом на установление юридических статусов объектов, оно только фиксирует данные и предоставляет информацию. Таким образом, здесь не производится регистрация права собственности. Этим занимается Росреестр.

Когда нужно обращаться в БТИ

Выписки, справки и техническая документация БТИ требуется при заключении таких сделок с недвижимостью, как покупка, продажа, оформление наследства, дарения или залога.

• Вы хотите осуществить перепланировку своей квартиры. Вам необходимо обратиться в БТИ, чтобы согласовать желаемый план помещения. Если он соответствует нормативам, то Бюро выдаст вам разрешение, затем проведет оценку перепланировки и зафиксирует новые данные в техническом паспорте объекта.
• Вы хотите приобрести квартиру и вам необходимо убедиться в том, что объект юридически чист. В БТИ вы можете получить сведения о том, не находится ли жилье под арестом или в залоге и кто является собственником.
• Вы хотите перевести нежилое помещение в жилое или наоборот. Это необходимо в случае, если вы хотите из квартиры сделать коммерческое жилье, из апартаментов — жилой объект. БТИ выдаст вам справку о соответствии недвижимости тем или иным требованиям.
• Вы хотите узнать точную рыночную стоимость жилья. Обычно это требуется для продажи или покупки недвижимости, а также оформления залога. Эту услугу также можно заказать в БТИ. Сотрудники оценят качество строительных работ и материалов, учтут расположение и состояние дома.
• Вы хотите уточнить расположение объекта. В Бюро вы можете получить справку, которая подтвердит точный адрес.
• Вам требуется узнать план земельных участков на определенной территории. Это пригодится в случае земельных споров, когда в результате активной застройки дачи теряют свои точные границы.

Какие документы выдает БТИ

В БТИ можно обратиться за необходимым документами, часть из которых будут платными.

• Экспликация — краткая информация в виде таблицы, которая отражает общую площадь квартиры, площадь ее помещений и высоту потолков.
• Поэтажный план включает информацию об адресе, расположении, этажности здания, а также расположении квартир на этаже и их базовых характеристиках.
• Технический паспорт или выписка из него включают уже более подробные сведения, в том числе материалы, из которых построено здание, информация о правах на объект. При заказе выписки можно уточнить, что требуются конкретные сведения. Чаще всего это данные о собственности и юридическом статусе помещения.
• Технический план хоть по названию и похож на паспорт, но является отдельным документом, в котором указаны данные дома. В нем отражен год постройки, материалы строительства, степень износа, назначение объекта. Такой документ может пригодиться, если вы покупаете квартиру и хотите уточнить характеристики здания, в котором она находится.
• Отчет по оценке объекта в зависимости от целей будет содержать подробные данные о квартире, метод, по которому проводилась оценка, и сам результат, в том числе ее стоимость (инвентаризационная, рыночная или кадастровая).
• Заключение о возможной перепланировке дает согласие на изменение изначального плана в случае ремонта, например.
• Межевой план фиксирует границы земельного участка на основе кадастрового плана.
• Архивные справки подтверждают историю объекта, например, что на нем нет обременения.

Как получить документы в БТИ

Чтобы запросить и получить необходимые справки в БТИ, необходимо предоставить пакет документов:

• заявление в случае, если с запросом обращается физическое лицо. Образец заявления;
• гарантийное письмо, если информацию запрашивает юридическое лицо. Образец письма;
• удостоверение личности;
• документы, подтверждающие право собственности. Если в базе уже есть эта информация, то их можно не предоставлять;
• нотариальная доверенность, если за справкой обращается представитель;
• в отдельных случаях могут потребоваться дополнительные бумаги.

За справкой можно обратиться в Бюро лично, но часть документов можно получить онлайн или в центре госуслуг «Мои документы».

Следует учитывать, что почти все справочные и консультационные услуги являются платными. Стоимость зависит от количества страниц в документе и квадратных метров объекта. Но на большую часть услуг стоимость фиксированная: 400–2500 руб.